全国第一个16年9月30日开启新一轮楼市调控后取消限售城市：山东菏泽

     12月18日晚，一则关于“山东菏泽楼市取消限售”的消息刷屏地产界的朋友圈。

　　菏泽市住房和城乡建设局官网18日下午发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”）。　　

　　根据《通知》，菏泽宣布取消新购住房限制转让措施：

　　取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　“自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。”易居房地产研究院副院长杨红旭等地产专家说。

　　为何是菏泽？

　　“目前全国楼市调控主要还是因城施策。楼市降温后，也允许不同城市采取不同的政策。”杨红旭说，一二线热点城市、房价涨幅较大的城市调控暂时不能放松；普通三四线城市因城施策的自主权比较大，比如菏泽。

　　据房天下发布的菏泽在售新房价格，多数集中在4000元/平米到7000元/平米之间。另据吉屋网数据，目前，菏泽新房均价为6080元/平米，二手房均价为6441元/平米。　　

　　2017年12月至今菏泽房价变化。来源：吉屋网

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“菏泽市打响取消限售第一枪，根本原因在于四个层面。”

　　一是新房成交大增，库存不足；二手房存量库存大，却供不应求，供求矛盾突出。二是新房价格上涨，解决不了供需问题。三是二手房一旦存量压得过多，无法及时流转，容易出现房贷断供的现象。四是如果房地产下降过快，会影响地方经济稳定。

　　为何是“取消限售”？

　　谢逸枫说，“限售政策自2017年实施以来，遏制炒房、抑制房价上涨的作用不是很明显。限售对首次购房与改善性住房需求的影响意义不大，遏制期房投资投机的效果也不大。”

　　在他看来，限售反而影响到市场二手房供应，不利于市场二手房交易流通，导致供需不平衡。此时，取消限售，实际上是疏通市场，起到平衡供需关系的作用。

　　资料图：69辆大巴载着南京及周边城市3300多人分线路开赴64家楼盘。 朱晓颖 摄

　　“单纯的取消限售，不会导致房价暴涨，更不会导致投资投机需求疯狂抢房。”谢逸枫指出，因为限购、限贷等政策没有取消，货币与金融政策没有全面放松，不会改变楼市调控总体收紧的局面。

　　杨红旭亦持类似观点，“影响不大，当地楼市不会因此出现明显反弹，楼市回暖还需要外部环境的变化。”

　　更多城市会取消限售？

　　在楼市的上一轮调控中，2014年，呼和浩特在全国率先取消限购，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市房地产的市场。“菏泽取消限售政策，信号意义极强，可认为是2018年楼市政策放松的第一枪。”

　　易居研究院11月份的《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。

　　资料图：工人操作挖掘机在山西太原一商品房建设工地施工作业。中新社记者 韦亮 摄

　　严跃进指出，菏泽取消限售政策说明，因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。菏泽的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续从限售政策进行松绑的城市可能会继续增多。

　　谢逸枫也预计，会有更多城市加入取消限售政策的队伍。在2018年底到2019年期间，全国约80个城市的限售政策应该会逐渐退出楼市舞台。

　　但杨红旭坦言，历史上佛山曾上演过上午发文放松限购，晚上被迫收回成命。未来几天菏泽能否顶住巨大舆论压力，尚需观察。

　　楼市调控真的松绑了？

　　在菏泽宣布取消限售之前，近期房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少，已让市场上出现了“这是楼市调控放松先兆”的声音。

　　全国的楼市调控真的会松绑吗？

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，近期房企发债获批的确有所提升，但不能直接理解为就是调控放松，国家对房企资金的监管并未出现明显松动的信号。

　　张波说，房贷利率下调的深层次原因也并非是调控放松。房贷利率下调的时间点和节奏，与下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系，未来利率依然存在一定的下调空间。

　　“房价涨幅明显放缓是楼市约束性政策减少的最主要原因。”中原地产首席分析师张大伟认为，调控政策已经见底，依然将在底部运行一段时间。

　　资料图：一售楼处现场。中新社记者 韦亮 摄

　　对于楼市调控政策趋势，大众还关注的另一个焦点是，10月31日以及12月13日召开的中央政治局会议均没有提及房地产。

　　而此前7月31日召开的中央政治局会议前所未有地提出了“遏制房价上涨”的调性。这也成为2018年楼市一个分水岭。贝壳研究院的数据显示，100城月度挂牌价环比下跌城市个数，2018年3月至5月都是每月19个，6月25个，7月19个，而8月则骤增到47个。

 

 

　　海通证券首席经济学家姜超认为，12月13日的中央政治局会议未提及房地产，对比10月底会议已淡化楼市调控，意味着地产风险已相对可控，楼市调控或非2019年政策重心。

　　在张大伟看来，从全国看，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。未来房地产政策将起到更多稳定经济的作用。

　　“不必过度解读。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才认为，总体来看，房地产市场不能过热也不能过冷，而是保持平稳发展，加快完善房地产长效机制才是关键。                                        　                                                                                                     另据金融界：昨天晚上，突然传来消息，山东菏泽发布通知，取消去年调控时曾作出的“对主城区和重点县区实行新购住房限制转让措施，也就是你买的新房和二手房拿到房本后书至少满2年后才可交易，而非本地居民买房后3年才能转让”的规定。

　　一石激起千层浪，一下房地产圈就沸腾了，很多城市大家都有这个冲动，但却谁也不敢第一个吃螃蟹，都等着别人上去把这层窗户纸捅开，之前即使有这个贼心也没这个贼胆，大家总还是用一些争抢人口为名来绕开限购，但现如今山东菏泽敢为天下先，率先取消限售，明确的，赤裸裸的，毫无掩饰的打响了放松调控的第一枪。

　　知识星球齐俊杰的粉丝群里的小伙伴们全都不淡定了，纷纷转发了这条消息，都在问是不是调控要放松的信号。虽然老齐看空房价，但对于这个消息，也确实不能乐观，这个信号的意义太坏了，他就是试探性的一步棋，先从一个小地方开始，如果没有上面的政策打压，部委问责，那么接下来很可能是大面积的，雨后春笋一样的放松调控。这个风险绝对存在，甚至可能性很大。山东菏泽的房价并不高只有6500元一平米左右，但是就在2年前，这里的房价才仅仅4500，所以两年时间上涨了50%，这个涨幅之后地方上绝对尝到了甜头，所以极力的想维持这个趋势，他们知道这波涨幅很难得，三四线城市这么多年来，这可能是唯一的一波像样的涨幅，之前基本一说房价上涨都是一线城市，跟二线都关系不大，只有2015年以后，特别是2017年棚改货币化安置之后，高房价的苦，才开始祸及三四线的居民。

　　楼市亢奋，居民遭殃，但地方却得到了太多的好处，2017年菏泽的土地收入将近220亿元，2018年上半年又是177亿，而2016年还不到20亿，2015年更是只有10亿。所以事情很明显了，如果你的收入突然翻了10倍，但别人却让你克制，不让你拿这个钱，想必心里一定是百爪挠心的，所以找个机会就想冲破这个牢笼。谁也不想再回到过去贫困的老路上去。

　　那么这个事，最后到底会形成什么影响呢？主要看住建部的表态，如果住建部不管，估计后面就收不住了，二三线城市可能会纷纷放开限购和限售，然后推动楼价再涨一波。现在楼市虽然已经明显回头，但是这都是行政强压的结果，市场预期根本没有扭转，所以此时放开调控，必然会有报复性反弹，这个后果是相当坏的。所以菏泽这是起了一个特别坏的带头作用，如果单从他们自身出发，这个地方库存很高，确实是没必要跟着全国限售，但是你可以不参加，既然你之前出台了限售，那就不能随便取消。这就好比一个减肥训练班，你觉得你身材还可以，不参加是可以的，但你要参加了，就不能随便退出，也不能不遵守规矩，否则你会带坏那些真正需要减肥的死胖子们。

　　

 

　　从现在的舆论来看，这个事相当于捅破了马蜂窝，大家反映比较大，菏泽一下就出名了。甚至成为了全国楼市的风向标，现在全国无数的城市都在盯着他看，一旦菏泽没有遭遇处罚，住建部也没表态，后面二三线城市必然雨后春笋一样的放松限售限购。2019年上半年这些城市恐怕还要再涨，但是这可能是你最后的逃命机会，而不是赚钱机会。

　　

 

　　这些二三线城市，其实很多人口并没有增加，这一轮上涨就是棚改货币化安置，用钱推起来的需求，所以根本不可持续，现在棚改货币化安置已经风停，2019年中期就会有明显的反应，大量的棚改用户手握多套房，比如菏泽这个地方，很多人可能都是好几套房，甚至几个院子。那么你要想一个问题了，这些房子以后你要卖给谁，现在是光有市值，你只有找到接盘的那个人，他才能变现。那么这个接盘的人在哪呢？没有人口增量，甚至人口还在老去和外流，再加上这一波房产大跃进，掏空了居民的收入，未来购买力极度堪忧，以后不光是房子卖不掉的问题，可能这个地方的经济都会出现大的问题。所以这无疑就是杀鸡取卵，看似多收了10倍的土地出让金，这日子过的真爽，但是吸毒之后，必然对身体造成巨大的损伤。

　　所以我们一直建议，卖掉多余的投资房产，特别是三四线城市的，手上的多套房，以后必成隐患，应该尽早卖出，很多人都表示，今年一直在卖，但是下半年连个看房的都没有了，这下好了，菏泽这么一折腾，可能明年会好卖一些，这可能是你最后高价逃命的机会。如果明年楼市行情又好了，您又不舍得卖了，那么到时候再后悔就晚了，至于一线城市，大家可以放心，无论二三线怎么折腾，一线楼市的调控也绝不会放松的。因为一线楼市一旦放松，对于外汇的冲击就太大了。这是承受不起之痛。