城市房租超过居民收入30%还在涨

     11月3日，搜狐有名堂沙龙“土地市场与地方债风险”举行，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大在活动现场指出，很多城市的住房租金水平相当高，已超过居民收入的30%。

       况伟大说，在国外，如果这一比例超过30%，就会面临着租不起的问题，银行不会再发放贷款。但中国这一比例可以达到50%，中国人的承受能力比其他国家强一些。

       关于很多城市房租持续上涨的原因，况伟大表示，长租公寓入场争夺房源的确抬高了房租。“因为目前我们的租售比非常大，导致了租赁的回报率比较低。这些租赁机构通过垄断房源，从而对租金产生定价权，才能获取高回报，这是为什么长租公寓要去抢房源的原因。”

       此外，况伟大表示，房租上涨还与中低端租赁房数量减少有关。中低端房源供给的减少与长租公寓的入场是抬高房价的主要原因。最后，市区与郊区的住房结构失调与毕业、开学季等季节性原因也是导致房租上涨的原因，但影响并不太大。

       以下是演讲全文：

       目前，一线城市房租涨得比较厉害。其中确实有自如、贝壳、蛋壳、魔方等长租公寓依赖融资资本的力量去抢夺房源，进而提高了房租。

        分析数据显示，整个租赁市场总共还有一千多家长租机构，约占市场份额的2%，但是却将房租水平提高了4%，这样一来周边的普通租赁房也开始涨房租，因为中间有一个传染效应。

       为什么长租公寓要抢房源，提高房租？确实是因为目前我们的租售比非常大，导致了租赁项目的回报率比较低。那么租赁机构通过抢房后，垄断房源，对租金有定价权，提高它的租金的回报率，获取它想获取的回报。

       此外，还有其他原因导致了房租上涨。例如，中低端房屋数量在减少。某市拆迁了七八十万间违建房，供给减少了百分之二三十，而这些房屋原本都是满足中低端人群需求的。贝壳、蛋壳等长租公寓提供的是中高端的租赁房，因为它们还有增值服务改造等等。这就导致了中低端群体租不起房的现象。

       还有的原因是工作居住不匹配，有的是房源离工作太远，这就是结构问题。还有是与季节性相关的原因，比如六七月份时毕业生要找工作，租房需求就很大，以及开学时的租房需求也大，当然这可能不是主要原因。总的来说，中低端房源供给的减少与长租公寓的入场是抬高房价的主要原因，其他的影响不是很大。

       我想告诉大家的是，相对于投资资金的回报率来讲，我们的租金水平有点偏低，但是相对于中低居民的收入来讲，租金水平已经很高了。很多城市的房租价格水平占中低居民可支配收入的比例已经超过了30%。

       在国外的话，如果这一比例超过30%，就会面临着租不起的现象。一般来说，欧美国家基本上是以30%作为租金是否可承受的标准。包括银行发放贷款时，每个月的房贷月供占可支配收入的比重必须小于30%，超过30%就很可能违约了，就不可能发放贷款了。

       但是中国的这一比例可以达到50%，中国人的承受能力比其他国家要强一些，但是再超过50%，那一定是到了极限了，承受不了。

     （本文根据况伟大教授在搜狐有名堂沙龙上的演讲整理，独家稿件，转载请注明来源）