中国房地产企业领头羊万科2018秋季例会主题：活下去

 感谢万科的这句口号--它不是危言耸听的当头一棒，而是当头断喝的一声提醒

       万科之所以被公认为事实上的行业老大，不在于它的销售额和规模，而在于它对行业的判断，以及在此基础上所作企业战略的调整。从这个意义上说，万科高挂“活下去”，不是为了当下的活下去，而是未来的活下去，是为了活得更长久更健康。

      万科高挂“活下去”，

      是为了活得更长久更健康

      秋风起，微微凉。万科2018秋季例会，本来是企业的内部会议，却在行业内掀起巨大波澜。

      原因当然是，它在会场大屏幕上的三个红底白色大字:活下去。

关注房地产的朋友都会同意，要是万科都活不下去，那就没几家房企能活下去了。别的不说，只看两个数据:上半年万科销售额达3047亿元，持有现金1595亿元。根据公告，1-8月万科销售额已达3881亿元，位居第二。

虽然过去两三年，万科不再是销售额的第一，但我一直跟同行讲，万科还是大家眼中的事实上的老大。而如果老大现在不仅是对市场很不看好，而且露出了近乎绝望的态度，岂不是要吓坏一大帮小兄弟?

因此，一些地产人士就说，万科是在制造恐慌情绪。进入下半年后，土地成交溢价率低了，房子不好卖了，去化率明显放缓，很多房企眼看完成今年目标困难了。

这个时候，万科一声呐喊，简直让人发抖。

表面看，是经历两年严厉调控后，房地产形势确实在发生变化，所谓市场的拐点已现端倪，连万科今年完成6300亿回款目标都有些困难，包括恒大在内的一些房企开始降价促销;但本质上，我个人理解，万科此举，更多是向内，也就是说，它思考的是企业自身的改革与发展问题。这从此前郁亮的讲话已经显露出来了。

“今天我们特别焦虑”，万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说，“过去的理论，没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法，是万科最大的问题。

图/图虫

这与之前郁亮对行业的判断是一致的。

2014年6月，郁亮提出了一个观点，房地产的黄金时代已经过去，进入白银时代。显然，他是从整个行业的角度来说的，即，房价和商品房销售额的增幅将告别高增长，进入中速增长。这几年的发展，是符合他的观点的。

但有人会说，一批主流房企，尤其是前30强，这4年来却在加速，房价也在继续上涨。这难道还是白银时代?这倒印证了另一个知名地产商孙宏斌的看法，即巨头的钻石时代。因为主要房企增长没有放慢甚至还在加速，前50强尤其是前30强、前20强的市场集中度在大幅提升。

我不得不说，这恰恰是行业进入白银时代的特征。楼市黄金时代，谁都在快速增长，谁都活得很好，只有白银时代才会真正出现市场份额的加速集中，一批中小房企不得不离场。

与郁亮对行业趋势的思考相伴随，万科开始了主营业务的变革。那就是后来看到的，它通过并购，迅速成为全国最大的物流地产商和管理面积第二的商业地产商。

 

图/图虫

万科之所以被公认为事实上的行业老大，不在于它的销售额和规模，而在于它对行业的判断，以及在此基础上所作企业战略的调整。从公开信息看，万科正在推动新一轮的组织架构的调整，而且力度相当大。这种调整应该是服务于万科的未来发展，是长期战略。

从这个意义上说，万科高挂“活下去”，不是为了当下的活下去，而是未来的活下去，是为了活得更长久更健康。

“活下去”的主题，确实不无夸张，但这种极而言之的忧患意识、危机意识，一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然，万科也许没有想到这几个字会对行业产生如此之大的影响。

至于有人说，这是万科代表行业向政府部门施加压力，我倒相信这是涉嫌阴谋论的看法。我愿意重复自己的建议，即使四季度房价下跌，成交下降，也要坚持房地产调控不放松。

但是，即使不是全部，至少也是一批房企，要感谢万科的这句口号--它不是危言耸听的当头一棒，而是当头断喝的一声提醒。因为我们知道，追求规模，追求快速增长，是大多数前100强特别前50强房企的目标。

当房子好卖，房价上行，利润增长，什么都好说，你甚至会嘲笑白银时代的说法;但当严厉调控政策的叠加效应终于发挥威力，市场转为下行时，你要急刹车，恐怕有点来不及了--虽然此前我写过多篇文章，呼吁狂奔的房企放慢脚步。

调整一下，不是坏事。但也别被吓坏了。

刷屏的万科秋季例会到底说了啥?

万科9月28、29日召开的秋季例会，以“活下去”为主题，重点讨论了回款事宜。

这延续了董事会主席郁亮此前在南方区域的讲话精神。郁亮表示，万科今年设定了6300亿回款，目前完成不到一半。

郁亮在会上强调了6300亿回款目标必须完成。万科有关人士表示，公司极具危机感，内部也经常强调忧患意识。

据了解，参会人数不多，主要为万科各城市公司总经理，以及总部部门负责人级别的人士。

现场流出的图片中，“活下去”三个大字在红色的屏幕中非常醒目，瞬间刷爆了开发商的朋友圈，产生诸多共鸣，亦引发不少争议。

在会议召开的同时，万科各地项目已开始积极促销回款。以厦门为例，今年冷清的市场压力巨大，万科位于厦门翔安新圩镇的首开万科白鹭郡，最新推出107套特价别墅，原来精装500万，现毛坯中间套一口价278万，降幅在30%以上。

厦门一手房的价格战一触即发。除了万科，融创中国厦门大同府近期开盘，预售信息显示价格在28913-42449元/平之间，而开盘最低价在25000多元/㎡。

厦门之外，在北京、上海、广州、杭州、南京、佛山等地，恒大、碧桂园、保利、中海、招商、金地等不少项目也已开始降价。

事实上，万科并不是回款压力最大的开发商。万科上半年销售滚动回款率为93%， 高于绝大部分的开发商。

龙头房企中，碧桂园和保利的压力比较大。半年报显示，碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%;保利发展上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率仅 78.9%。

图/图虫

中原地产首席分析师张大伟认为，万科“活下去”有强烈的主观能动性，带来的结果就是，每一轮楼市调控带来的市场波动中，万科的降价最坚决最有效。不论是2008年还是2011年，2014年，案例都非常多。

他指出，一定程度上，市场的博弈就是情绪的博弈，而情绪是会传染的，一旦预期心态崩了，市场的变化速度可能非常快;过去几年的房地产市场是投资型市场，一旦出现拐点，便很难控速。

基于以上判断，一些业内人士认为，房地产已进入下行周期，拐点基本确认，房价的又一次调整，即将来临。