中国楼市移植“香港模式”二十年：卖楼花

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中国楼市时刻要抬头看天。

现在，天眼看要变。

昨天（9月21日）下午传出的一份文件，说是引起楼市大震荡一点也不为过：

澎湃、新京报等多家媒体证实，广东省酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。

如果不是休市之后才放出这一“大利空”，地产股估计早就绿到底了。在忧虑和骚动中，广东房协随即回应，“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”这句“安抚”的话实则已透露了风向。

另外，流传出的文件显示，住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，要求“对预售制度进行研究论证”。

虽然后续住建部市场监管人士在晚间辟谣称，征询取消商品房预售意见的情况不属实，但没有直接否认要求各地深入研究。

不管其他省份是否跟进，现在大家心里多少都会犯嘀咕，广东这个姿态，是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。

如是，中国楼市将彻底告别“香港模式”，翻天覆地。

预售制这根从香港移植过来的杠杆，撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程，现在撤下这根杠杆，不止房企要倒下一大批，投机者也将被套住一大批。

拐点已经来了。

02

中国内地房地产的老师，是香港。

开发商空手套白狼的本事，取经于香港；“18年不吃不喝才买得起房”的房奴炼成之路，也始于香港。

“当时，不用什么本钱，就赚那么多钱，收钱收到自己都害怕。这样卖下去，不知要赚多少钱！”1954年，香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金，在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，净赚1000万港元，连他自己都没料到。

 

他这套四两拨千斤的本事，归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。

上世纪50年代的香港，房地产市场一片沉闷，虽然人口在短短几年间急速从50万膨胀到220万，住房严重短缺，市场需求旺盛，但人均收入水平不高，很多人都买不起房，即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售”，对普通人来说，买房仍遥不可及。

这时候，霍英东出现了，他带着本港第一份售楼说明书，给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。他开创先河，发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。

当时四方街还没动土，霍英东就告诉市民们，你们可以交五成定金，交楼前再分期付清余款即可。市民只需1万港元就能入市，等钱交齐了，花结成了果，租客将晋升成业主！

爱图好彩头的香港人把购买正在建设中的房屋（即期房）称为“买楼花”。

这招一出，全港疯狂，普通市民蜂拥到售楼处排长龙，地产界啧啧称奇，争相效仿。

开发商的资本金可能根本建不完整个工程，但借助于预售制，可以先拿到客户们的钱，其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张，投机者轮番涌入炒楼花，再次助推了地价、房价的飙涨。

普通人在高房价、宽信贷的刺激之下，盲目负债买房。当时新楼盘开售的消息一登上报纸，往往一天内就订购售罄。

买房，就是新一轮造富运动。到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的贷款，香港楼市只升不跌，普罗大众皆为楼狂，“1997年在香港，不买房就是傻子”，也是这一年，香港楼市崩盘，房奴尽数沦为时代悲剧人物，“负资产者”。

而当时正在筹措住房改革的内地起步晚，经验全无，房企普遍缺乏资金，商品房供应量小，所以就把目光投向了香港，几乎是将香港的模式照搬到境内。

1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。由此，内地房企正式多了一条融资渠道，地产大佬的好日子，来了。

2018年，在中国的各大富豪排行榜上，地产大佬占据最大席位，中国恒大的许家印，多次登上首富宝座。

除了预售制度，香港限制住宅用地供应的举措也被内地有样学样，助推地价上涨。中国楼市，走上了二十多年的“香港模式”之路。

03

“敢赌国运的人，何曾被亏待？”这句话放在中国地产大佬的身上，最恰当不过。

1998年启动房改以来，房地产已成为国民经济支柱产业，是中国经济发展的一大引擎。

只要经济下行，宏观调控就会选择刺激房地产。任志强说，房地产是中国经济的“夜壶”，撒尿的时候拎出来，撒完就把夜壶踢到床底下去了。

2014年一二线楼市沉寂、三四线鬼城出没，库存积压。房地产大佬们对形势的判断出现了分化。

万科的郁亮在《人民日报》上刊登文章说，“我国楼市进入白银时代”，带领万科走上保守之路，随后三年万科的资产负债表从3737亿到6689亿，扩张不到一倍。

孙宏斌觉得郁亮“太扯了”，他说，这是“钻石时代”，得继续做大规模。

当年的6月26日，呼和浩特宣布取消限购，开启了中国楼市的神来之笔“去库存”。2014年下半年，限购松绑，限贷松绑，央行降息。

融创、恒大、碧桂园都是敢于豪赌的一方，许老板铆足了劲加杠杆拿地扩张，资产负债表从2013年底的2688亿港元扩张到2016年的11583亿港元，将近五倍。碧桂园则在预售制的基础上，再创“高周转”。

2016年棚改货币化的效应开始在三四线爆发，房价飙涨，敢于负债下沉至三四线的碧桂园、恒大，销售业绩超过万科成为了行业老大。

正如孙宏斌所说——

“为什么(地产行业）很多人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款”。

04

香港模式造就了一个又一个首富，但它也不是完全没有风险的。

循环之下，中国房地产模式产生了或许连政府也没有预料到的后果——中国经济被房地产绑架。

平安证券的张明指出了三点：中国银行业的资产负债表与房地产深度捆绑，超40%贷款与房地产有关；

 

中国居民财富过于集中房地产，大约占80%-90%；

中国地方政府严重依赖土地财政模式，目前还在人为制造套利游戏迅速透支市场前景。

不论是银行业、居民，还是地方政府，统统绑在同一艘船上，房价一旦崩盘，所有人都将窒息而亡。

但中国经济的债务空间，明显已快顶到天花板了。

2016年底，“房住不炒”写入十九大报告，中国房地产的定位，发生了深刻变局。其背后的深层逻辑是，中国经济要转变引擎，不能单靠房地产拉动了。

去杠杆之路，势在必行。房企的输血管一条条被清理，影子银行、海外发债……而现在，具有高杠杆效应的预售制，似乎也“难逃一劫”。

在广东省下发的文件中，官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，具体而言：

一，一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益，另一方面也给社会稳定造成挑战。

二，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。

三，交易不公平，以期房销售的名义，将现房销售的实质风险转移给了社会。

四，房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。

五，造成不平衡发展和低效率竞争，门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房，也刺激房地产过度投资开发。

预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里，房企的“高周转模式”将彻底失效。

资金回血速度一慢再慢，那些资金饥渴的中小房企或在信贷收缩、高压调控的环境下，命悬一线。

05

房地产是一个“关系密集型”行业，“看天”的本事，没人能比地产大佬更强。

今年以来，房企齐刷刷地干了几件在吃瓜群众看来特像是作秀的事。

 

他们处心积虑筹谋着，该怎么扔了头顶上的“帽子”：

9月12日，保利地产公告要正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”；

9月4日，万科的核心子公司“深圳市万科房地产有限公司”确认将更名为“深圳市万科发展有限公司”，各地至少有9家分公司在今年也启动改名程序；

7月3日，龙湖地产公告已更名为“龙湖集团控股有限公司”；

6月28日，合景泰富地产确认要把名字改成“合景泰富集团控股有限公司”；

3月1日，时代地产变更为“时代中国控股有限公司”，简称为“时代中国”；

同在3月1日，大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”，并表态此后金盆洗手，不再进行房地产开发；

1月15日，朗诗绿色地产发布公告，将采用“朗诗绿色集团有限公司”为中文第二名称；

……

这波“改名潮”实在令人侧目。大房企统统手动删除“地产”以明转型之志，改了名，就好像真的改了命。

虽然对外的公开说法，无非是要多元化发展、战略转型之类，但不妨碍我们从这一“去地产化浪潮”中看出一些猫腻。

拉长时间线看，早在2016年底中国就至少有16家房企先知先觉，开始大规模删除“地产”，其中就有恒大、招商蛇口。当时行业拐点实际上已经出现，只不过是被棚改这一政策延后。

如今，中国前十大房企里，只剩下中海地产、华润置地的名称仍在坚守。

而且，这些地产大佬们也开始“不务正业”了：

恒大投资贾跃亭打算造车，恒大的大健康板块还跑到港股上市；

碧桂园开始养猪，造机器人，“希望未来机器人成为核心业务”；

 

万科转型进入医养健康，郁亮说，“现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急！”

招商蛇口跑去造邮票轮。

……

现在来看，大佬们不是作秀，而是已经判断出风向真的变了，行业形成了“改命”共识。

以预售制之死为标志，今后中国将再无地产大佬。

今时今日，政策信号往往比市场更具有强大能量。

千万别再对房地产行业抱有幻想，不要被偶尔貌似政策松动的迹象迷花了眼。那不过是骗骗市场情绪罢了。

就好比说，9月19日上午《证券日报》报道称，有关部门目前正在“紧锣密鼓”制定房贷利息抵扣个税的细则。专家们积极解读为——“此举无异于下调贷款利率，刺激刚需入场”。对高压调控的楼市来说，这波操作简直是枯木又逢春，当天地产股集体迎来一波久违的暴涨。

前脚还喜迎新一波接盘侠，后脚就突然釜底抽薪，祭出了取消预售制的“大利空”。

世上没有无缘无故的爱。该来的大棒，逃到天涯海角也躲不过。

贼精的开发商们比谁都清楚，好日子是真的到头了。

即便其他的几大引擎集体哑火，但在取消预售制的那一刻起，已经注定房地产再无可能被拿来刺激经济。

楼市抛弃香港模式，将是中国经济的大变局。