全国200个县城房价超9000元

     有人说，中国的房价是玄学，无人知道日后的走势，所有预测房价的都是神棍体质，纯属屁股落坐有站台的忽悠，有助纣为虐的嫌疑。

但也有人说，现在房价已是天花板，日后绝无可能出现大涨，长效机制了解一下。

不过说到这里，任志强7年前就分析过关于房价的拐点，在某一次论坛上， 任志强用缜密的逻辑论证得出了房价下跌的三个必要条件 。

如果要用论证题题型来说就是。

已知条件：一个地区的房地产高增长，或者持续增长，增长率为4%，城市化率为40%，户均套数为1：0.5

求证：此地区房价是否会涨，如果涨，会涨到哪年？

第一个答案当然是肯定的，会涨，主要是第二个答案，中国的房价究竟要涨到哪一年？

其实问题的答案无解，中国的楼市已经脱离了任何规律或者周期的范畴，先来看看全国200个县城的房价。

2017年去库存的主战场是三四线，今年进一步下沉到县城。结果可想而知，在中国是哪里去库存，哪里房价不是暴跌，而是暴涨。

据统计，2017年全国共有2856个县级行政区划单位（其中：853个市辖区、370个县级市、1461个县、117自治县、49个旗、3个自治旗、2个特区、1个林区）。

2017年，全国居民人均可支配收入25974元，同比增长7.3%；其中，城镇居民人均可支配收入36396元，同比增长6.5%；农村居民人均可支配收入13432元，同比增长7.3%。

与此同时，据最新统计调查数据显示：1-4月，全国新建商品房销售均价8585元/平方米，同比上涨8.7%； 其中，全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米。

房价突破万元的城市也已经超过60个，这其中有近1/3是三四线城市。

在三四线、小县城房价近万破万可以说是在情理之中意料之外，在各种原因的促成下实属正常现象，月赚两三千小镇青年也已集体过上了“百万身价”的生活。

但是“水涨船高”是有一定的原因，如果说一二线城市因为资源的独特和唯一性涨是必然的，那么三四线呢？

别急，咱们先看看三四线中国房价是怎么涨起来的。

棚改货币化安置

其实三四线最有效的维持推动房价的手段就是棚改，没什么比棚改更能制造刚需了，房子一拆，立竿见影的多出五位数甚至六位数的刚需，不赔房，只能买新房。

但是在典型的四线末五线出头的小城市里：政府的补偿金是1平米=3000元，装修评估另算，好一点的能到3500。问题是，自从棚改以来，平均工资3000的小城市的房价已经突破5000，几个新盘开盘价格直接6000，学区房的价格还要高一筹。

很残酷的一个结果是，原来小城市的拆迁款，不说置换一套房了，也只刚刚够付个新房的首付，装修还得绞尽脑汁的去筹钱，再用余生十年二十年来还银行贷款。

返乡置业是第二大购买主力群体

大城市动辄百万千万的房子，一个外乡的普通人，除非开挂，否则再怎么努力，挤得头破血流也难以上车，要知道，大城市的房子只是为城市之中30%，甚至更少的人准备的，非战之罪。

一二线买不起于是退而求其次，回三四线。别忽视这部分回三四线城市安居乐业的年轻人，他们也是购买的主力之一，也是购买刚需。

当然除了返乡置业，还有摸准国家调控灵魂的一批投资客，哪怕是价格洼地的四五千均价，涨到七八千，那也翻了一倍，蚊子肉也是肉，更何况在大城市有心栽花的各种限的大环境之下，在“房住不炒”的无心插柳之下，一二线城市的投资和资金，只能向三四线城市转移了。

政府引入大品牌的开发商来推动本地楼盘价格

在大城市不值得一提的开发商放在小城绝对是高质量的楼盘，比如宇宙房企，更关键的是，三四线城市手里握有余钱的人看到这些开发商，无论是从户型，地点，或者配套来讲，对于他们都是香饽饽，吸引力十足。

在各种条件的引诱下，各大知名品牌的开发商都来了，房价于是越涨越高，越高买的人越多。

搬迁学校，建学校，做医院，搞新城区。

现在的新三四线了，尤其是小城市，市中心特别极具流动性，而且对于学区房，在四线城市，教育资源就跟羊的数量是一样，是固定的，有限的，因此学区房一直是个热点。

在房子还可以投资，学区房本身就很吃香，转手很容易的其他下，导致越来越多人购买学区房。

新建一个学校，能带动一片区域的房价飞涨。新建十个学校更不用说了。而在这个过程中，稀缺性资源的价格波动会比其他剧烈，资源越稀缺，涨幅就越大。

三四线房价涨起来很明显主要就是靠以上4点，那么一二线房价呢，有人认为是因为“史上最宽松”人才引进政策，推动了一二线房价上涨。

人才引进政策带来波动 “非刚需投资”是更大原因 住建部在“五一”前后约谈成都、太原、西安、海口、长春、哈尔滨、昆明、贵阳、大连、三亚、徐州和佛山12个城市，

在被约谈的12个城市中，上涨的不仅是商品住宅价格，还有商品住宅销售套数，其中部分城市自2018年以来销售套数大幅上涨。

有分析认为，这些城市放出的“史上最宽松”人才引进政策确实推动了房价上涨。人才政策变相地降低了限购门槛，将人才吸引来之后，直接推向本来就供需结构紧张的房地产市场，明显带来房地产市场的上涨预期。

但也有人认为，二线城市抢人大战是一个原因但并非主因。12个城市被约谈的原因在于这些城市的投资需求过于旺盛，一部分原因是人才政策导致人口数量增加，而更大的原因则是城市产业发展导致人们对城市未来价值空间的高度预期。

被约谈城市迅速对政策打补丁

在住建部约谈12城市后不久，一些城市升级了楼市调控政策。

5月15日晚，成都提出将限购对象由自然人调整为家庭；户籍迁入成都市未满24个月的购房人，在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。

长春从5月2日起，对自2017年12月29日之日后在长春市三环区域新购的非家庭唯一住房，以商品房备案合同签订日期为准，两年之内不得上市交易。

从5月7日起，在哈尔滨主城区6区区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房(不包括二手住房)的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

佛山则要求房地产开发企业合理安排开盘时间和销售方式，避免在夜间(17：30—次日8：30)进行项目开盘或销售活动，对预计购房人数较多的项目，尽可能采用摇号等方式进行销售。

西安市住建局则在5月10日发布公告表示，凡是在房产证或网签合同文本中规划用途或该商品房规划用途为“公寓”的，不论其土地用途、年限，均在限购范围内。

贵阳在5月14日出台包括3年内不得转让新建商品住房，限制多次反复申请公积金贷款，严打“首付贷”“假按揭”等市场违规行为的房地产调控政策。

其实房价一张在涨的原因并不难猜，下面几张图或许可以直接一目了然告诉你原因，仅供参考！

1、人口在涨

2、居民收入在涨

3、国家GDP在涨

4、固定资产投资在涨

5、通货膨胀导致物价上涨

当然咯~房价涨涨涨，但是还有很多人准备好了首付，准备贷款买房，但是买房子才没这么简单呢。

购房者必看

买房不止交首付这么简单

一、契税

根据2016年最新的契税政策：首套面积90平以下，按房价的1%征收，90平以上按1.5%征收；二套面积90平以下按1%征收，90平以上按照2%征收。北上广深地区二套房按照3%的标准征收。

何时交？按规定，办房产证时交契税。但实际操作中，很多开发商强制要求购房者交房时预交契税。交房后发现实际面积与合同约定面积存在误差，契税多退少补。开发商强制代收契税是明令禁止的，购房者有权自行缴纳。

二、公共维修基金

缴纳标准：各地不同，一般是购房款的2-3%。

交房前交给开发商，开发商交给房管局，统一入住后，交给业主委员会统一管理，用于屋面防水、电梯大修、外墙等大规模维修。

三、银行按揭费用

抵押登记费：视各银行政策而定，一般情况下住宅80元/套，非住宅550元/套，交给房管局。

保险费：住宅无需强制购买，非住宅视各地银行情况而定。保险费=房屋总价×费率×贷款期限，一次性交完，交给保险公司。费率各家保险公司不同，一般最低为0.06%。

如果贷款人出现人身意外、财产安全等情况导致无法及时偿还贷款，由保险公司代偿。

四、权属登记费

办理产权证的费用，80元/本，每增加一个产权人则多增收10元工本费。

五、物业管理费

从验收合格之日开始计算，也就是交房当天，一般先交半年或一年。收费标准由业主委员会和物业协商制定，可灵活调整。如果收费过于夸张，业主可去物价局投诉。

六、装修保证金

一些小区在交房时向装修业主收取装修保证金，费用从几百到几千不等，目的是为了防止施工对小区造成破坏。装修完经物业验收合格后，这笔钱会在一定时间内返还给业主。

其他费用

配图费25元/张，权证印花税5元/本，每增加一位购房者增加5元。

所以说，买房，还真不是就只交首付这么简单。一定要根据自己的经济实力，提前预估出合理的装修费用，否则可能面临预算超支的尴尬境地。