北京房价北高南低

北京市住建委昨发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，并公开征求意见

■本报记者 杜雨萌

昨日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，正式向社会公开征求意见。通知规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

58安居客房产研究院北京分析师李震在接受《证券日报》记者采访时表示，政策落地后，经由政府收购的共有产权房，将大大压缩限价房的牟利空间，也将打压很多购房者“买到就是赚到”的“非住”动机，有利于促进限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。

此次姗姗来迟的限价房新政，虽然仍处于征求意见阶段，但政策框架已经清晰。然而，在思源地产副总经理郭毅看来，仍有悬念的莫过于限价房的评估价格如何界定，以及哪些项目可能会触及85%而被转化为共有产权房。

郭毅表示，市场价格的评估可能会依据二手房及新房价格做出综合评定。二手房价格虽然因限购限贷导致需求大减，房价回落，但明显降价的项目却存在房龄老、面积小、物业差的短板，与新房的品质存在明显落差。如果评估价格是综合新房与二手房售价而定，那么首先可以剔除五环外限价房转为共有产权房的可能。而对于五环内的少量限价房项目也需区别对待。

“由于北京存在南北房价落差，因此，无论是对标新房还是二手房价格，城北五环内，特别是二环三环的限价房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。而城南无论是新房的价格管制还是二手房的市场价格，均处于相对偏低的水平，因此，虽然同样处于核心城区，有可能出现京北项目触线京南项目过关的现象。”郭毅表示。

值得关注的是，此次通知除了明确85%的项目红线外，在坚持刚需优先的基础上亦兼顾了改善需求，还明确了限房价项目收购的具体操作。

“总的来看，此次北京限价房新政提出的85%红线设定比例，对于目前已经推出的限价房地块来说，仅有少量项目或将受到影响。”李震指出，就目前征求意见稿来看，被转换为共有产权房后如何定价，还需在未来进一步明确。

京城首套房贷款利率上调银行扩至10家 中介提醒“面签要趁早”

■本报见习记者 刘萌

五一前夕，包括购房资质审核时间缩短、个别银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁、借款人年龄与贷款期限之和延长至不超过75年、降准等多个影响楼市的相关政策发布。

《证券日报》记者上周走访调查多家银行和房产中介发现，自5月7日起，北京地区多家银行已经或准备将首套房贷款利率从基准利率上浮5%调整为上浮10%；另有少数银行首套房贷款利率为基准利率上浮20%-30%。

多家银行上调首套房贷款利率

近日，《证券日报》记者走访了北京地区的工商银行、大华银行、汇丰银行、兴业银行、农业银行、邮政储蓄、光大银行、北京银行、南京银行、浦发银行、华夏银行等在内的11家银行的网点。

其中，对于首套房贷款利率，1家银行表示最低上浮5%，通常批准基准上浮10%；6家银行表示最低上浮10%；1家银行表示最低上浮10%，而且通常批准基准上浮15%-20%；1家银行表示最低上浮25%；1家银行表示最低上浮30%。

以某股份制银行为例，该行目前对于首套房贷款利率最低可申请到基准利率上浮10%。不过，当《证券日报》记者咨询时，个贷经理提醒道：“首套房贷款利率上浮10%的情况只能说还有，但是一般都申请不到，通常批准基准上浮15%-20%。放款周期大概是抵押后一个月，目前有额度，但是需要排队。”

在另一家股份制银行朝阳区某支行，工作人员表示：“如果资质、工作单位、收入等都符合标准，申请到基准利率上浮10%应该没问题，不过我们支行业务比较多，房本抵押后一个月肯定放不了款。”

在某城商行，工作人员则表示：“目前首套房贷款利率最低上浮30%，贷款300万元以下在房本抵押后一周左右放款，贷款300万元以上放款周期为房本抵押后半个月。”

在某外资行，工作人员告诉《证券日报》记者：“4月初开始，我行首套房按揭贷款利率最低按基准利率上浮25%执行，二套房与首套房利率差异化，利率上浮26%，以面签时间为准。”

融360发布的截至4月30日的数据显示，在29家北京地区银行中，11家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%，15家为基准利率上浮10%，1家为基准利率上浮15%，2家为基准利率上浮20%。不过，11家标注最低上浮5%的银行全部显示通常批准利率为比基准利率上浮10%。

首套房贷款利率的上调，意味着买房的成本增加。《证券日报》记者简单计算，按照贷款100万元，贷款25年，等额本息还款法，贷款利率是基准利率1.05倍时，月供为5930.69元，利息总额为779207.43元；当利率提高到基准利率的1.1倍时，月供增加到6075.36元，利息总额为822607.23元。也就是说，每百万元贷款，月供增加144.67元，总利息增加43399.8元。

房产中介提醒加快面签流程

5月3日，某房产中介的经纪人告诉《证券日报》记者，“我们收到公司紧急通知商贷利率调整”。记者了解到的情况显示：工商银行通知，5月7号之前出网签合同且在5月31号之前审批通过，首套房利率可以继续执行基准利率上浮5%；5月7号之前客户业主办理面签，后补网签，且在5月31号之前批贷，首套房利率可以继续执行基准利率上浮5%；否则上浮10%。农业银行通知，5月7日前网签，且在5月30日之前审批通过，利率上浮5%；5月7日后出网签的，及5月7日前出网签5月30日后批贷的，利率上浮10%。邮政储蓄银行通知，5月10日以前网签的，5月31日之前批贷，首套房利率上浮5%；5月10日以后网签的，首套房利率上浮10%。

上述经纪人告诉本报记者：“组合贷模式下，目前商贷部分的利率还是基准利率上浮5%，目前没调整，仅仅是纯商贷调整了利率水平。”

同时，他还提醒记者：“虽然目前其他银行首套房贷款利率大多还是上浮5%，但是按照以前银行的一些做法，陆陆续续都会上浮到10%。”

随后，在5月4日下午，上述房产中介的经纪人再次提醒《证券日报》记者，“公司再次通知，以网签时间为节点，5月10日之后网签的商贷单，工行、农行、中行、建行、交行、北京银行、北京农商银行、招商银行、邮储、南京银行首套房贷款利率执行基准上浮10%，二套房贷款利率执行基准上浮20%。”也就是说，最晚5月10日开始，购买首套房，在五大行申请纯商业贷款将全部上调至基准利率上浮10%。

同时，上述房产中介工作人员还表示：“交通银行的组合贷利率也即将调整，时间待定，公司已经通知在途单还未面签的业务单（客户需要同时满足已报单、首套、未面签、组合贷四个条件），借款人需尽快前往公积金网点查询征信。”

延长借款人最高年龄影响不大

五一节前后，《证券日报》记者收到多个房产中介的“推销”信息，其中购房资质审核时间缩短、个别银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁、借款人年龄与贷款期限之和延长至不超过75年、降准等多个政策调整被多个经纪人解读为“对楼市利好”。

事实上，这些类似统一“话术”的推销起了不少作用，有数据显示，五一小长假期间，京城房贷市场咨询量环比上月涨幅10%左右。同时，据我爱我家集团市场研究院统计，4月份北京二手住宅共网签13673套，是去年5月份至今的最高值。

针对借款人最高年龄延长的调整，《证券日报》记者咨询了北京地区某大型房产中介，工作人员告诉记者：“贷款年限有三个条件限定：第一，砖混结构最长贷款年限为47年减去房龄，钢混结构为57年减去房龄；第二，贷款年限与房龄之和一般不超过50；第三，贷款年限与借款人年龄之和一般不超过65，有少数银行放宽到70，还有个别银行放宽到75，以上三点同时满足，以贷款年限最短的为准。”也就是说，由于房龄、65岁以上购房者比例较小等原因，该调整对市场实际的影响可能会比较有限。