北京：地产商自持租赁房万科翡翠书院 90㎡三居10年租金180万至216万元

万科这一次给租房客上了一课。

北京万科翡翠书院，地产商自持租赁房，距西二旗8公里，90平米精装修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180万起。考虑一下么？

自租售并举、租售同权面世后，很多人都希望能够这项政策能够降低房价和房租，让自己生活的轻松些。

理想是美好丰满的，可是现实却往往那么骨感。

【一】三居10年租金180万起，万科房子你会租么？

据《北京日报》4月12日报道，北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。这意味着一直备受关注的“长租公寓”正式落地。

本来是一件好事，但是相信很多人看到租金价格后，心又会变得瓦凉瓦凉的。

据楼市资本论了解，万科翡翠书院位于北京海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。

90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

开发商鼓励长租，最长可租赁10年，期间租金不变，但是需一次性付清全部租金。

也就是说，如果租一套90㎡三居室，按1.5万的月租金计算，10年租金将达180万；按1.8万算，10年租金就是216万。如果租一套180㎡的四居室，按照3万的月租计算，10年租金将达到360万元。

这个价格出来后，我们一起来看看网友的评论。

不得不说，相对于给周边同等位置同等户型6000左右的月租来讲，万科翡翠书院最低1.5万的租金的确高的惊人。而10年最低180万租金一次性付清的要求，更让人望而却步。毕竟180万都可以轻松在环京区域全款买套房。10年的使用权和70年的产权相比，性价比实在太低。

万科，真给大家上了一堂生动的必须买房课。

【二】高租金背后，万科打的什么算盘？

 

那么，这个项目租金为什么这么贵呢？

据万科方面介绍，该项目的综合容积率仅为1.78，除了最北面的一栋15层高楼，其余楼栋为3至8层。“所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”

另外，该项目的租金高跟拿地价格高有关。2016年万科拿下项目所处的这两宗地时，成本高达109亿元，再加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，使得该项目租金高出周边产品数倍。

（项目所在地块）

但是即使如此，万科相关人员透露：“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。”

既然是赔本生意，为什么万科当时要花如此高昂代价拍下这块呢？

中原地产张大伟认为，从变现角度看，该地块未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让。但计算市值不可能按照销售价格（租金）计算，否则房企不亏损的可能性很小，拿地更多是在供地稀缺的一线城市的战略举措。

而且，万科高出周边租金至少一倍的定价，极有可能导致项目的大范围空置。而这也许正是万科想要达到的目的。

国内最大房产投资水库论坛的创始人欧神曾经回答过这样一个问题：

上海买房后怎么做才最赚钱？答案是空置。

楼市资本论了解到，2017年北京整体租售比已经达到了1：806。也就是说，一套房子出租806个月才能赚回买房时总价。而在高新技术企业云集的中关村附近，由于房价高，交通便利，租售比会更夸张。与房子升值涨幅相比，租金收入几乎可以忽略不计。而出租过房子的人都知道，出租房子是件很麻烦的事情。而且频繁换租客有可能会发生刑事案件或者对房屋造成损坏，影响房子的价值。

因此，炒房圈有个有趣的现象。拥有房产越多的人越不愿意出租。所以投资客在一线城市的房屋空置率很高。

而万科作为翡翠书院一期可提供租赁房源1000多套，在房产投资者中算得上是超级大牛。获取更多利益是企业经营的核心原则，因此，对于万科来说，让翡翠书院空置是最有利的策略。更何况企业出租还会多交税。

先拿下地，盖好房。房子空着没关系，时机到了整体打包股权转让，大赚一笔。无意间发现了一条致富新途径。

【三】万科如此高定价，恐拉高区域整体租金

万科作为中国房企老大哥，其一举一动都会在市场引发连锁效应。

据了解，在万科翡翠书院周边的几块地都是企业100%自持，翡翠书院作为首个企业自持租赁房项目，给周边其他几个项目树立了样本。等周边项目面世时，在定价上即使不会超过万科，也会其基础上定价。这样就逐渐形成了规模效应，会影响其他区域项目的定价。

而北京市住建委负责人在今年两会上透露，截至2017年底，北京已推出27个企业自持租赁房项目，自持面积约143万平方米。

也许有人会说，既然企业自持租赁房项目那么贵，我可以不租啊。我去租个人出租房或者公租房。只能说你还太天真。

市场具有自动调节的作用，我们买水果时会发现同一区域的水果摊位不管是路边摊还是大型店铺，价格相差都不多。这是市场上各个商家博弈的结果。

万科翡翠书院比周边项目高出一倍不止，这会让周边小区的个人出租者觉得自己给出的租金实在是太低了，从而上调价格。

而先不说有多少人能获得租住政府公租房的资格，即使获得了资格，政府在定价时也会将区域整体租金作为定价的重要参考。

市场经济是一个庞大的系统，牵一发而动全身。万科的高定价也许会拉高整个区域的租金。最终的结果就是自己的高端项目入住率不高，但是周边的人群要花更高的价格租同样的房子。

【四】深圳已有前车之鉴，北京还有多远？

不过，在拉高地区租金方面，万科在深圳也有过不少经验。

根据深圳市住建局摸底调查结果显示，深圳城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%，也就是说有将近一般深圳人口居住在城中村里。

“十三五”期间，深圳主张对统一租赁经营、规范管理。万科在此大环境下进入深圳租赁市场，将多个城中村纳入其租赁板块业务中，成为全国最大的社区运营商之一。不过万科收取的租金一般要比原业主收取租金高10%左右，而且上涨速度较快，不少租户的租金压力加大。

2017年一则《终于，在深圳我被万科赶出了坂田的农民房。 何处是家？无处可逃！》的帖子在曾引发网友热切关注，内容就是反映万科入驻后租金大幅上涨的问题。

楼市资本论认为，持续追求更高的利润固然是企业经营的重要宗旨。但是作为房地产行业龙头企业，万科在追求盈利的同时，也应该肩负起更多的社会责任，起到良好的表率作用。

对于万科翡翠书院的事情你怎么看？