中国大房地产商进入租赁市场

资料图片：2015年11月，中国深圳，两名雇员经过万科总部的企业标识

中国大型房地产企业纷纷将开发出来的单元住宅更多用于出租。

路透社分析报道称，政府希望提供百姓负担得起的住房，以保持地产市场的稳定。而这一目的被掺入是需要付出成本的，因为开发商出租房屋即便能获得初步回报，也是微乎其微的。

据房地产行业的开发商和分析师测算，财力雄厚的大型开发商出租房屋的净收益也只有区区5-6%，而小型开发商因为成本更高，收益率甚至可能为负。

相反，他们出售房屋的利润率却是明明白白—这几年平均在20-30%的水平。

很多城市去年开始针对土地出售设限，迫使开发商建造一些房屋用于出租而非出售，导致房地产利润大降，而公司风险升高。公司开发房屋不仅回报降低，而且持有这些房屋也面临资产负债表风险。

这些都将加速市场整合和联合投标，因公司可以分摊成本。

万科是以房屋销售计中国第二大房地产商，也是最早进入租赁市场的公司之一。该公司计划2018年将租赁住宅数量增加一倍至20万间。

万科(2202.HK)(000002.SZ)董事会主席郁亮上月末在财报会议上表示，”长租公寓本来就不应该赚很多钱，”并补充道租赁和出售市场之间必须要有平衡。

他并称，如果有足够的政策支持，较长期来看租赁市场可能赚钱。地方政府最近在提供优惠贷款利率，以及公司债和资产证券化等新的融资渠道，来扶助租赁业务。

但很显然，需求是存在的。房地产中介公司链家旗下的链家研究院预计，2025年租房人口将达到2.3亿，高于2015年的1.6亿。该机构预计2025年中国市场房屋租金总收入价值将达到2.9万亿元人民币(4,600亿美元)，高于2015年的1万亿元人民币。

链家还表示，2017年中国出租房数量增加40%，2015年增幅则不到15%。

中国按销售额计最大的地产开发商碧桂园(2007.HK)去年末成立了长租业务部门，制定了三年内建设100万套长租公寓的宏伟计划。碧桂园对记者表示，对于刚刚进入长租领域的公司而言，业务发展会比较”艰难”。

碧桂园首席财务官伍碧君2月份在媒体午餐会上表示，长租公寓短期的利润较开发物业低。”但在政府鼓励下，长租公寓将会成为其中一种业态。”

开发商和分析师称，租赁住房不仅资金回收需要的时间更长，而且该业务主要针对收入有限的年轻租户，这就意味着业主无法收取期望中的较高租金。

万科等开发商大多租赁或买入酒店、办公楼和库房等利用率不足的资产，把它们重新开发为租赁单元，因为这样的回报率要远高于买入土地并开发新地产的回报率。

万科去年告诉路透，重新开发项目的毛利润率介于20-30%区间，这与2017年其地产开发业务26.2%的毛利润率一致。

据分析师，对于从头开始建设的租赁公寓，万科的平均成本为每单元30万元人民币(47,708.41美元)，平均租赁收入为每月3,000元，那么在扣除利息成本后，要用8.3年回本。

万科在租赁公寓方面的净收益率为约5%至6%，但对于规模较小的开发商来说，净收益率将更低。

“这一业务的初始收益率在4%左右，但在一些较差的个案中，仅能损益两平，”中信里昂证券分析师王艳称。”如果规模较大，开发商可以获得丰厚收入，并可以在此后的分拆中获利，...届时杠杆收益率将达到8%至9%。”

不过开发商正想尽各种办法拉来更多投资者。

碧桂园上月获得监管批准，准其为租赁住房项目推出100亿元人民币(16亿美元)不动产信托投资基金(REITs)，这是目前为止中国最大规模的此类产品。

万科周一表示计划发行租赁住房债券藉以融资最高80亿元人民币，龙湖地产(0960.HK)上月发售了30亿元人民币类似债券，当属中国此类产品的首发。

地产分析师表示，并不是所有开发商都像这些地产大鳄一样有如此雄心勃勃的计划，但为响应政府号召做出承诺。

“对我们来说这只是个开始，还不是主要业务，不过我们将积极努力。”远洋董事长李明说道。