北京三里屯：长租公寓27平米1.1万元/月

 

调查：长租公寓普遍贵过周边

■本报记者陆肖肖

实习生李伟北京报道

1月10日，《华夏时报》记者以消费者的身份走访了多个长租公寓，第一站来到了三里屯附近的湾流国际青年社区。

湾流国际：27平米1.1万元/月

该社区的工作人员介绍，这里房子的月租金6900-15000元不等，社区主打的是京味高端院落私人府邸，房间内带有独立卫生间，有床、桌子、衣柜、沙发、洗衣机、冰箱、空调、电视等配置。工作人员介绍，这里的床单、被罩、枕头、被子等都是配置齐全的，可以做到拎包入住。除室内设施外，公寓还配有影音区、健身房、咖啡吧、洗衣房等。

工作人员给记者介绍的房子月租金为11000元，面积在27平米左右，记者粗略计算了一下，该房子的租金达到了400元/平米/月。记者在现场看到，大多数房间的私密性较差，窗户朝向通道或者隔壁小区院内。

而记者通过该区域链家门店了解到，周边一室一厅的房子月租金多数在5500-6000元，记者看到团结湖东里一个一室一厅的房子月租金为6000元，面积为44平米，房间内家具较新，配套也比较齐全，平均每平米的租金约为136元/平米/月。

魔方公寓：小开间贵过一居室

记者走访的第二站，来到了魔方公寓北苑店，工作人员向记者介绍的房屋面积在30平米左右，房租为4700元每月，配有独立卫生间、厨房，床、衣柜、桌子等家具，冰箱、洗衣机、空调、电视、电磁炉等家电。粗略计算得知，该空间租金约为156元/平米/月。

记者看到，该社区多为0.5平米左右的小窗户，屋内也多有柱子等影响屋内结构，室内采光情况较为一般。三层的大厅处是社区的公共区域，设有台球、桌上足球、动感单车等公共设施，这些可以免费使用。

随后，记者从该区域的我爱我家门店得知，该区域房子多为新建小区，一室一厅的月租金价格在4500-6000元。乐想汇一套53平米的一室一厅的月租金为4500元，室内家具齐全，约合84元/平米/月。

一名住在魔方公寓的住户告诉记者，魔方公寓有门禁比较让人放心，可以免费在大厅健身。但住进来才知道水电费都是商水商电，两个人每个月水电费加起来要300多块，另外房屋的隔音效果也不太好，隔壁看电视、听歌等都可以听见。另外，和周边的小区比起来，房租还是贵了不少，租约到期后计划到其他小区找找看。

YOU+：时尚LOFT溢价高出三倍

长租公寓的第三站，记者来到了位于苏州桥的YOU+国际青年社区。工作人员介绍，该社区房租为4380-5580元不等，均为loft式设计，下层为自由活动空间，上层为一张双人床。公共区域配套有厨房、餐厅、办公区域、台球厅等。社区还会定期举行看电影等集体活动，促进邻居间的交流。

工作人员为记者介绍的房屋月租金为4380元，屋内面积为15平米。计算得知，该社区月租金约为292元/平米/月。但记者看到，该房间未配备冰箱、洗衣机等家电，洗衣服需去楼下付费的洗衣房，该房间位于二层，窗户朝西，对面为一高层办公楼，将屋内采光基本都挡住了。

由于室内空间有限，有的房间Loft设计的上层床上空间也较为狭窄，一米七八的男生坐上去的话，头几乎要碰到房顶。

记者了解到，该区域一室一厅的房子月租金在4000-5500元，其中，小南庄社区的一套房子为4000元一个月，面积为45平米，屋内设施齐全，平均每平米的租金约为88元/平米/月。

然而，对于租房者来说，除位置、交通、配套等因素外，价格仍是决定租房选择的首要因素。记者在看房时遇到的王女士表示，YOU+国际青年社区的配套社区环境、交通等方面条件都还可以，但就是价格高了些，自己还是到周边小区找一下，综合对比之下再做决定。

不仅仅是这三家公寓，云房数据显示，长租公寓租金普遍高于周边小区，有的能达到隔壁小区租金的2.5倍。

该机构实地调研监测了北京19家集中式长租公寓，并选取公寓周边1公里内普宅租金作为对比，计算公寓的溢价率，进而比较长租公寓和普宅的租金差距。结果显示，湾流国际青年社区三里屯店以高溢率144%位列榜首，是新派16%溢价率的近10倍之多。魔方公寓（水岸庄园）以134%的溢价率排在第二位，贝客公寓北京南站店则以109%的溢价率位列第三。西直门梧桐自如寓溢价率为98%，排在第四位，红璞公寓安居坊溢价率为90%，排在第五。乐乎芍药居店、乐乎公寓德胜门店、贝客公寓紫竹桥店、熊猫公寓北工大店、YOU+国际青年社区溢价率分别为79%、76%、75%、73%和70%。

七成租客租不起长租公寓

■本报记者张蓓陆肖肖北京报道

日前，长租公寓门店数量主要集中在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京这几个城市。有行业人士认为，长租公寓价位所对应的，应该是有一定经济基础的白领，有一定消费能力，但是这批人也可以选择政府提供的公租房、散租房，甚至一定程度上可以选择购房，这又分化出了一部分，所以最终的精准客群，是被筛选几次以后留下的，如果不是基于一线城市和强二线城市大量流入人口基数，恐怕这部分人群，并没有想象的那么多。

长租公寓价格引争议

链家统计，目前北京月租金在1000元以下的房源需求量较大，而现有市场中供给的租赁住宅普遍租金超过新进人群收入的30%，租金低于1000元的却供给较少。而北京租户的收入分布，月收入1万元以上的占比只有30%，月收入1万元以下的占比70%。

魔方公寓生活服务集团副总裁金喆对《华夏时报》记者表示，魔方公寓的主要产品线，针对的客群是22-35岁，通常是在一二线城市进行打拼的白领，月薪在8000-20000元左右。

可以看出，面对魔方公寓的租金价位，占比70%的、月收入不足万元的人群，承担起来还是较为吃力。

此前，一项媒体联合调查显示，最吸引受访者选择集中式长租公寓的原因是，“公寓的公共区域营造出的很好社交氛围”，占比达75%;其余吸引因素依次为：公寓里能认识更多人(30%)、公寓面积(22.5%)、公寓的白领定位(22.5%)、公寓里的厨房设施(15%)。不考虑价格因素时，有71.43%的受访者表示愿意住在集中式长租公寓中。然而在得知长租公寓20平米、租金5230元/月时，高达88.1%的受访者表示不能接受这一费用。

未来价格还可能上涨

对于价格产生的疑问，长租公寓运营商显得心里十分“有底”。

自如相关负责人对《华夏时报》记者表示，长租公寓相对比分散式业主自行出租价格相对较高是有多方面原因的，比如自如等长租公寓会对房屋进行重新装修，同时由于年轻群体的消费升级和工作繁忙等原因，自如会配有租期内的管家、保洁、维修等服务，投入非常重，因此出租成本会相对较高。

乐乎城市青年社区CEO罗意对《华夏时报》记者表示：“我们从产品深度、运营深度，包括服务理念全方位上，都是高于小业主自己租房子的，自然而然我们有溢价，这个是很正常的一个商业逻辑，最终买不买单是消费者自己决定的。”

万科泊寓则对《华夏时报》记者表示，2017年度泊寓租金稳定，2018年随行就市，会根据项目开放时间和周边房租水平调整。

链家CEO左晖曾公开表示，未来北京会有1000万人租房，按人均20平米左右计算，北京需要的租房面积将达两亿平米。过去的11年时间里，北京租金的涨幅非常平稳，只要这个城市的人均收入在涨，不动产的租金价格就会涨。

湾流国际CEO黄海滨曾对媒体表示：中国长租公寓的利润率，完全可以达到美国20%以上的水平，甚至可能会更高。但前提是你得把运营、服务和产品做好。本质上就是做什么样的客群，提供什么样的服务，怎么能使客户为这个价格买单，对应的可能就是不同的利润率。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，大趋势看，长租公寓租金未来会有继续提高的可能，尤其是品质租房时代的到来。另外租金证券化以及促进租赁交易成本的降低，都是提高租金收益率的一个重要表现。

价格窘境背后 长租公寓难题待解

■本报记者张蓓北京报道

在“租购并举”旗帜下，得到政策大力倡导的长租公寓，到底是为民生而建，还是为“奢侈”而生？长租公寓一方面租金难降，一方面又是利润难升，为了提高盈利，运营商想方设法增加产品附加值以提高“档次”，与大量散租房源相比，长租公寓是不是正在把路走窄？

成本高居不下

《华夏时报》记者采访了多家长租公寓运营方，对于“贵”的说法，基本回应都是，附加值更高，管理、服务和配置等硬软件条件比普通租赁房源更好。

华菁证券长租公寓行业研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

根据链家研究院统计分析，中国长租公寓资金成本极高，包含装修费、拿房成本、税收、融资成本等，而日本公寓行业由业主承担装修成本，融资成本也较低。

虽然中国政策对长租公寓有诸多利好，但是在长租公寓起步阶段，在降低成本上仍存在很多障碍。某长租公寓负责人表示，对于融资来讲，轻资产企业计算资产负债率的方式，表上体现的方式不占优势，尽管有很多的供应链金融，但是真正落到实处，很多金融机构还是看资产负债率，对轻资产企业是吃亏的。

链家研究院院长杨现领认为，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。从目前的市场情况来看，房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。

易居研究院智库中心严跃进表示，长租公寓成本太高，很多人普遍认为比较贵。对于上海来说，普通的一室户型大概需要3000元/月左右就可以租到，但长租公寓类的需要4000元/月。明显偏贵，建议后续类似装修成本可以抵扣相关税费等，这样才能降低成本。

长租公寓难“租长”

成本高带来的影响就是盈利水平低，每年租金的上涨带来成本的增加，为保障盈利，运营商难以保持租金长期不变，这也是行业普遍存在的问题。

2017年9月，北京住建委发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》鼓励长租。然而，租房新政执行近一个月，市场上真正能达到3年及以上的“长租”凤毛麟角。记者调查发现，即便是长租公寓，新政落地后也并未有改观。

《华夏时报》记者采访了目前市场上多家品牌长租公寓客服部门，得到的回复均是“最多租一年”，其中自如表示：“希望给用户提供更加稳定的居住场所，正在规划增加租期到三年。”

虽然名义上是长租公寓，但仅从租期上看与普通中介租房并无差别。据了解，目前散租的房源基本上也是一年一签。

根据我爱我家的研究报告，北京租房市场对于中大户型的需求并不低。2017年8月到10月，通过我爱我家租房交易的两居室比例最高，均达到50%以上。年龄结构方面，年龄偏大、更需要稳定租房的80后和70后，占到租房群体的60%。

链家报告则显示，2010年，45岁以上流动人口占比9.7%，2014年，这一比例增加到了12.9%。近年来，流动人口以家庭为单位趋势增强，近九成已婚新生代流动人口是夫妻一起流动，也有越来越多的流动家庭开始携带老人一起。

易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居全国首位。各城市房租收入比值当中，北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。

市场上对于“长租”的需求越来越旺盛，不断增长的拿房成本却无法令企业轻松“租长”。

严跃进认为，长租公寓似长实不长的问题很多，很多最多租一年。我们现在提的长期租赁，至少需要三年。所以长租公寓名不副实。如果租赁可以解决居住，哪怕是不能落户，但可以有一个相对长的租赁周期，那么部分群体会放弃购房，选择租房。

长租公寓企业不担心被淘汰

■本报记者张蓓陆肖肖北京报道

虽然长租公寓的发展仍面临很多难点，但在政策倡导下，企业的积极性空前，对于万亿市场的看好，也令企业对未来充满信心。

市场巨大，“贵”也不愁租

根据链家研究院提供数据，长租公寓的市场份额目前不足2%，主要集中于一线和重点二线城市，其中一线城市的渗透率超过5%，以北京为例，北京的租赁房屋占比为20%，粗算下来，长租公寓在北京整体租赁房屋中的份额只有1%左右。而北京的租赁人口占比为34%，远高于租赁房屋的比重。巨大的分母之上，长租公寓虽然有些“贵”，但也并不缺乏租客。

万科泊寓相关负责人对《华夏时报》记者表示，北京泊寓目前平均出租率超过95%，基本项目开放3-4个月后能实现满租，换租节点小幅下降。龙湖冠寓相关负责人对《华夏时报》记者表示，冠寓成渝门店出租率95%以上，杭州门店开业即满租。

数据显示，英国的租赁市场在规模上占比16%，日本占比27%，美国占比29%，中国占比只有6%。链家预测，未来10年，租赁业是我国房产市场中增长空间最大的市场。

正是巨大的空间和前景，促动房企和运营商们纷纷布局扩张，链家研究院统计，从2012年到2017年的5年间，集中式长租公寓的门店增长率从不到5%，到接近45%，增长速度非常快。

万科泊寓表示，北京泊寓目前获取项目16个，主要集中在2017年，8000多间量，2018年目标获取1万间。龙湖冠寓表示，2017年下半年，冠寓的全国布局节奏加快，截至2017年底，冠寓已布局全国17个一线及领先二线城市，开业房间超过1.5万间。

不怕受到房企冲击

对于渐渐加剧的房企布局扩张，轻资产运营的长租品牌似乎并不怎么“担心”。

魔方副总裁金喆在接受《华夏时报》记者采访时表示，对于众多实力雄厚的房企来长租领域布局，我们通常不会将之看做竞争对手，而是成为“友商”，因为这个市场足够大，1.1万亿的市场，现在大概只做了1%~2%，国外租赁机构运营的市场美国可以达到60%，日本则达到87%，在中国，现在大家去租房还有很多人不知道有品牌公寓或者长租公寓，所以，我们不担心市场被抢占，而是更愿意和友商一起做大市场。

对于未来有可能到来的行业整合问题，金喆表示：“我相信在一定的时候肯定会有这样一个变化，到底是两年三年五年，不太好说。”

对于行业整合时间点的到来，大部分企业和专家给出的等待区间是“三到五年”，杨现领表示，由于众多资本的进入，未来3至5年长租公寓很可能迎来一轮洗牌，能够继续存在的长租公寓必定会有其独特的竞争力。

也存在比较悲观的观点，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就曾对媒体表示：“小规模、打概念的长租公寓肯定不赚钱。”他甚至认为，没有足够的资金支持，长租公寓市场的小鱼在一年之内就会慢慢消亡。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为目前长租公寓的发展阶段仍在起跑线上，他指出，从目前市场来看，长租公寓的供应端很热，需求端的反应还是比较缓慢，很少有人说租房子就一定要去长租公寓，甚至很多人都不知道有这样的机构可以租房。

将形成多元化格局

长租公寓现在虽然迅速扩张，不论是集中式还是散租式，其所面对的租客群体仍然有限，对于大量低收入人群来讲，长租公寓只是“望而兴叹”的高消费品。但随着多元化格局的渐渐形成，长租公寓目前产品线“同质化”和“价格偏贵”的问题，有望在未来得以平衡。

如今中国待开发的是万亿租赁市场下的蓝海。据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。

龙湖冠寓表示，在政策利好和市场蓬勃的大环境下，租赁市场还将迎来更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。

云房数据董事长闫旭东对《华夏时报》记者表示，长租公寓比同区域周边普通租房在装修、配置、管理、配套等各方面品质要高，提升了居住体验，租金高一点也是正常的，未来的格局中，需要不同档次的产品，长租公寓满足的基本是白领年轻人的需求。而实现“租购并举”需要多层次、多元化的租赁产品，包括保障型的公租房等。

链家研究院院长杨现领认为，租赁市场目前是一个巨大的蓝海市场，这个市场将会围绕着租赁住宅的管理和运营形成一个完整的生态圈，这个生态圈里将会形成多元竞争的格局。

不同模式长租公寓的生存之道

■本报记者陆肖肖北京报道

目前，长租公寓市场已经呈现出“多主体”、“多渠道”特征。根据智信资产管理研究院的报告，目前已有1100家企业投身长租公寓产业。这些市场参与者在资本来源、行业背景等方面各不相同，亦根据自身的特点和优势选择了不同的运营模式。根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。

轻资产运营：要靠量支撑

轻资产运营模式即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租(包括对物业升级改造后转租)获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。

乐乎城市青年社区CEO罗意告诉《华夏时报》记者，乐乎是一家“极轻资产”的运营商，提供运营管理服务，代甲方打理资产，连接B端和C端，所以乐乎没有租金收益，而是服务收益和溢价分成，房租则是甲方来收。

罗意表示，长租公寓的盈利模式很简单，肯定是以租金为主。就目前的市场情况来看，每一个项目本身都是盈利的，但是为什么机构、品牌商不挣钱，是因为长租公寓的中后台成本很高，包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。

罗意还谈到，“轻资产模式绝对要靠量去撑，目前乐乎还没实现盈利，规模尚未达到盈亏平衡点。我们为什么要做中后台，是为了支撑更大的发展体量，所以在行业的早期不要先定义这个生意是挣钱或者是不挣钱。乐乎现在也没想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起来的可能性。”

魔方公寓则是转租型的轻资产运营商，魔方生活服务集团副总裁金喆对《华夏时报》记者表示，房租仍是长租公寓最大的收入来源，金喆提到，房租收入在魔方公寓营收比例超过了90%，还有不到10%的增值服务收入。盈利能力主要还是要看在整个生产链当中，或者生产线上你的运营能力我们大概有300多个门店，四万间房间左右，这样一个规模效益也使得我们能够高效的去做运营。

金喆认为，“不同的企业有自己的业务运营模式，我们专注做集中式。像链家，在中介优势和线上线下平台的基础上，可以做分散式租赁。一些房企布局长租市场，除了公寓上赚钱之外，相信对其股票升值也有很大帮助。所以，每个企业做这块，看中的东西都不一样。运营好的，我相信在未来三五年还会蛮好的，运营不好的，市场也会筛选。”

重资产运营：着眼于未来

龙湖表示，冠寓是龙湖四大主航道业务之一，2017年，作为冠寓元年，采取从轻入手，轻重结合，逐渐加大重资产比例的拓展方式。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾公开表示，2017年上半年获取的自持地块，未来将全部用于租赁，三年内不考虑盈利。

在业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。伴随冠寓的扩张，龙湖在轻重比例上的计划也发生了变化。早期轻重比是8:2，后期将逐步加大重资产比例，实现6:4。“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样，一个是看未来，一个是看现在”，龙湖冠寓总经理王俊英表示。

虽然选择轻资产还是重资产，是企业的基因和实力所决定的，但是在融资方面，重资产还是更占优势，这也使得有条件的企业在这方面动起脑筋，地产基金出身的湾流国际，目前以包租模式运营集中式长租公寓，未来还计划通过重资产投资基金平台参与存量物业收购和租赁用地开发，实现自持物业。湾流国际CEO黄海滨曾对媒体表示，未来参与到租赁用地开发，做长期租赁，然后对接地产金融，对接REITs。